4월 달력에 대출 만기일이 적혀 있다면, 지금 바로 확인해야 합니다. 2026년 4월 17일부터 수도권·규제지역 다주택자의 주택담보대출 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 은행에서 으레 1년씩 연장해주던 관행이 이제는 통하지 않습니다.
이번 규제, 핵심만 먼저 짚는다
어디에 있는 어떤 집이 해당되나
적용 범위는 생각보다 명확합니다. 수도권 및 규제지역 내 아파트를 2채 이상 보유한 개인, 그리고 개인·법인 임대사업자가 대상입니다. 서울 전역과 과천·광명 등 경기 12개 지역이 포함됩니다.
여기서 핵심은 ‘아파트’라는 단어입니다. 오피스텔, 빌라, 단독주택은 해당되지 않습니다. 수도권에 아파트 2채를 가진 사람과, 아파트 1채에 빌라 1채를 가진 사람은 적용 여부 자체가 달라집니다. 의외로 이 부분을 모르는 분들이 많습니다.
만기연장이 막히면 실제로 어떻게 되나
4월 17일 이후 만기가 도래하는 대출부터 즉시 적용됩니다.
유예 기간은 없습니다. 만기가 오면 은행은 연장을 거부하고 원금 상환을 요구합니다. 자금이 없으면 보유 주택을 팔아야 하는 상황이 됩니다. 며칠 전 직접 국민은행 고객센터에 전화해봤습니다. 상담사가 “만기 도래 고객분들께 순차적으로 안내 문자 보내고 있다”고 하더군요. 이미 움직이고 있다는 얘기입니다. 모르고 있다가 만기일에 당황하는 일이 없어야 합니다.
예외 조건 – 나는 해당될까
강력한 규제지만 정부가 일부 예외를 열어뒀습니다. 본인 상황과 직접 대조해보시기 바랍니다.
임차인이 있는 경우
2026년 4월 1일 기준으로 유효하게 체결된 임대차계약이 있다면 계약 종료일까지 만기연장이 허용됩니다.
예를 들어 임대차계약 종료일이 2027년 6월이라면, 그때까지는 대출을 그대로 유지할 수 있습니다. 다만 임차인이 퇴거하는 시점에는 반드시 상환해야 합니다. 퇴거 후 새 임차인을 들인다고 해서 예외가 다시 적용되지는 않습니다. 이 부분이 생각보다 중요합니다.
매도 계약을 체결한 경우
해당 주택의 매도 계약이 체결된 경우에도 예외가 인정됩니다. 단순히 부동산에 매물로 내놓은 것만으로는 안 됩니다. 실제 계약서가 있어야 하고, 은행에 제출해야 합니다.
지방·비규제지역은 어떻게 되나
지방 주택 담보대출은 현재 기준으로 이번 규제 대상이 아닙니다.
그런데 솔직히, 지방이라고 완전히 안심하기는 이릅니다. 주변에 대구에 아파트 두 채 가진 지인이 있는데, “나는 해당 없다”고 느긋하게 있다가 이 얘기 듣고 표정이 굳더군요. 당장은 아니더라도, 흐름 자체가 달라지고 있다는 걸 체감한 순간이었습니다. 금융당국이 공식적으로 “향후 추가 규제 가능성을 열어두고 있다”고 밝혔으니, 지금 당장 해당이 없더라도 본인 대출 만기 일정 정도는 미리 파악해두는 게 맞습니다.
주택 가격별 대출 한도 변경
만기연장 제한 외에도 주택 가격 구간별 대출 한도가 새로 설정됐습니다.
| 주택 가격 | 최대 대출 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
집값이 높을수록 빌릴 수 있는 돈이 급격히 줄어드는 구조입니다. 25억짜리 아파트를 사면서 대출로 2억밖에 못 받는다는 건, 고가 주택은 사실상 현금 없이 매수가 불가능해졌다는 의미입니다.
P2P·온투업도 이번에 규제 대상 포함됐다
은행 규제를 피해 P2P 대출을 활용하던 방식도 이번에 막혔습니다. 4월 2일부터 온투업에도 LTV 규제가 적용됩니다. 규제지역 LTV 40%, 비규제지역 70%. 수도권·규제지역 내 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원 한도입니다. 우회로가 사라진 겁니다.
지금 당장 해야 할 것
규제 내용을 파악했다면, 다음은 본인 상황 점검 차례입니다.
은행에 먼저 확인해야 할 3가지
첫째, 만기 도래 일정. 본인 대출의 만기일이 4월 17일 이후인지 확인하십시오. 4월 16일 이전에 만기가 도래한 대출은 이번 규제 적용 대상이 아닙니다. 하루 차이로 상황이 달라질 수 있습니다.
둘째, 임대차계약 현황. 임차인이 있다면 계약 종료일을 확인하고 계약서를 미리 챙겨두십시오. 예외 적용을 받으려면 은행에 서류를 제출해야 합니다. 구두로는 안 됩니다.
셋째, HOMS 조회 동의 여부. 신규 대출이나 만기연장 심사 시 주택소유확인시스템(HOMS) 조회 동의가 필수입니다. 거부하면 대출 자체가 불허됩니다. 이걸 모르고 현장에서 당황하는 경우가 생길 수 있습니다.
은행마다 처리 방식이 조금씩 다르다
규제 자체는 동일하지만, 고객 안내와 처리 절차는 은행마다 차이가 있습니다.
국민은행은 만기 도래 30일 전부터 문자·앱 알림으로 사전 안내를 발송하고 있습니다. KB스타뱅킹 앱에서 만기 일정과 적용 여부를 먼저 확인할 수 있습니다.
신한은행은 만기연장 제한 대상 고객에게 담당 PB를 통한 개별 연락을 병행하고 있습니다. 임대차계약서 등 예외 서류 제출은 영업점 방문이 원칙이며, 쏠(SOL) 앱에서는 만기 조회만 가능합니다.
하나은행은 하나원큐 앱에서 대출 만기 조회와 함께 예외 해당 여부 간단 체크 기능을 제공하고 있습니다. 다만 최종 심사는 반드시 영업점에서 진행됩니다.
공통적으로 모든 은행이 예외 서류(임대차계약서, 매도계약서)는 원본 지참 후 영업점 방문을 요구하고 있습니다. 앱이나 전화로는 조회만 가능하고, 예외 신청 자체는 오프라인에서만 처리됩니다. 만기일 직전에 몰리면 대기가 길어질 수 있으니 여유 있게 움직이는 게 맞습니다.
대출 부담이 커진 상황에서 활용할 수 있는 개인사업자 대출 리파이낸싱 서비스도 참고해보세요.
→ [개인사업자 대출이동제, 3월 18일부터 달라진 것들]
FAQ
Q1. 증여받은 주택도 다주택자 주담대 만기연장 예외 대상이 되나요?
아닙니다. 증여 여부와 관계없이 소유 주택 수에 포함되며, 예외 인정 대상에서 제외됩니다. 증여로 취득한 주택도 보유 주택 수 산정에 동일하게 적용됩니다.
Q2. 지방에 아파트 1채, 수도권에 아파트 1채를 가지고 있으면 수도권 대출 만기연장이 제한되나요?
수도권·규제지역 아파트에 대한 담보대출만 만기연장이 제한됩니다. 지방 아파트 담보대출은 현재 기준으로 적용 대상이 아닙니다. 다만 두 채 보유자로 분류되므로 향후 규제 확대 시 영향을 받을 수 있습니다.
Q3. 임차인이 있는 다주택자는 2026년 4월 17일 이후에도 주담대 만기연장이 가능한가요?
가능합니다. 단, 2026년 4월 1일 기준으로 유효하게 체결된 임대차계약이 있어야 합니다. 계약 종료일까지 만기연장이 허용되며, 임차인 퇴거 시점에는 반드시 대출을 상환해야 합니다. 퇴거 후 새 임차인을 들이더라도 예외가 재적용되지 않습니다.
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